[摘要] 自从温总理关于楼市调控“绝不能有丝毫动摇”的表态公布之后，“楼市遇冷”、“房价拐点”成了时下房地产市场的热门词。传统的“金九银十”在2011年迎来的是各地楼市量价齐跌，各地开发商特价促销活动遍地开花，一二线城市房价明显松动，三线城市珠海“双限”突袭，中山也紧跟出台限价令，全国性的楼市拐点特征显露无遗
自从温总理关于楼市调控“绝不能有丝毫动摇”的表态公布之后，“楼市遇冷”、“房价拐点”成了时下房地产市场的热门词。传统的“金九银十”在2011年迎来的是各地楼市量价齐跌，各地开发商特价促销活动遍地开花，一二线城市房价明显松动，三线城市珠海“双限”突袭，中山也紧跟出台限价令，性的楼市拐点特征显露无遗……。这次房地产市场的“季节转换”有着怎样的前因后果，调控幅度有多深，相信是大家关心的问题，笔者在此谈谈自己的浅见。
楼价暴涨起因
2008年，因美国次贷危机全面爆发而引发了全球性金融危机。鉴于对全球经济发展的前景悲观，各国政府纷纷采取各项措施自救。2008年11月，中国政府意识到了经济发展所面临的严峻形势，于11月9日宣布，未来两年投资4万亿，投资于铁路公路、农田水利、住宅等六大领域，以扩大内需，保证经济的增长，扩大内需十项措施正式出台。中央政府推出四万亿投资政策后，地方政府先后公布了各自的投资计划。根据当时公布的地方政府未来两年投资计划，2008年四季度至2010年底，将会有18万亿的投资规模，是中央四万亿投资计划的4.5倍，是2007年全社会固定资产总投资13.7万亿元的1.3倍多，也大大超出了美国7000亿美元经济刺激方案的金额。
在此之前，也仅是在2008年年初，中国政府的宏观调控任务还是“双防”----防过热、防通胀。到了年中，变成了“一保一控”----保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨。再到年末，则完全变成了“一扩一促”----扩大内需、促进增长。相应的调控政策也从稳健的财政政策、从紧的货币政策转变为积极的财政政策、适度宽松的货币政策。
而现在回过头来看，当初中国政府似乎是高估了国际金融危机的危害性，所采取的“积极的财政政策”、“适度宽松的货币政策”实际上是过度积极的财政政策和过度宽松货币政策，在成功抑制整体经济下滑和成功“保八”之后，国内货币流动性过剩问题开始凸显，巨量资金没有流入利润率较低的实体经济，而是千军万马般地挤进了房地产等高利润行业，导致楼市价量暴涨，资产出现泡沫，通货膨胀矛盾日渐突出，其滞后效应一直延续至2011年下半年。
楼市回落根源
2010年初的中央经济工作会议的基调还是：“……适度宽松的货币政策不会退出，信贷的增速将有所控制”。但实际上，自2008年底开始的过度积极的财政政策和过度宽松货币政策引发出来的通货膨胀预期较大等负面效果在当时已经开始显现。于是从2010年1月份开始，国家就逐步开始调整货币政策，拉开了上调银行存款准备金率的大幕，收紧银根，并从此一发不可收拾。
从2010年01月18日至2010年12月20日，当年就上调了银行存款准备金率6次，大型金融机构存款准备金率从15.5%累计上调至18.5%，宽松的货币政策逐步走向了从紧。2011年01月20日至2011年06月20日，大型金融机构存款准备金率继续上调6次，从18.5%累计上调至21.5%，创出历史峰值，此时，我国实行的货币政策已经是“极度从紧”。
小资料：
央行从1985年开始将法定银行存款准备金率统一调整为10%；1999年11月—2003年9月期间银行存款准备金率为6%，是历史值；2003年9月-2010年1月期间，银行存款准备金率尽管出现多次调整，但值仅为17.5%（出现在2008年6月-9月）。可见，现有的21.5%银行存款准备金率确实是极度从紧货币政策的体现。
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