[摘要] 在3月份成交逐步回升的楼市小阳春过去之后，珠海楼市进入4月之后又开始陷入泥沼，成交量又开始逐渐下跌，“看的人增多但房子依然难卖”成了很多楼盘销售人员的心声。虽然处处见打折，但销售业绩却不见遍地开花。这是什么原因？
刚需购房优惠将形成制度化？
据中国网消息，在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。
据悉，目前住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。
此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
评论认为，房地产调控必须严格执行差异化政策,抑制投资投机型需求,鼓励首套房自住型需求,有保有压,有抑制有鼓励,既满足首套购房者的居住需求,又保持房地产平稳发展，首套购房优惠常态化宜早不宜迟。在打压投机性需求时,一定不要误伤自住型刚性需求,同时,还要出台优惠政策鼓励首套购房需求,并且把这种优惠政策常态化、制度化,不因某一个执行者的内部原因和个体偏好而左右摇摆,影响政策的落实；更不能在政策执行上各自为政、参差不齐。
比如:在首次购房信贷政策上,可以规定不能高于基准利率,商业银行在基准利率上只能下浮不能上浮；在首套房购房贷款首付款比例上提出一个参考性标准比如:30%,然后商业银行可以根据贷款人收入状况、信用程度等综合风险权衡自主确定首付比例,但不能低于20%等。
1成首付买楼背后的猫腻
在此前一轮的楼盘促销热潮中，各种促销手段可谓是八仙过海，买别墅送公寓、家电送装修基金、一成首付等等优惠吸引了不少购房者的眼球，其中一成首付在珠海也有出现，也确实引起了大量的关注，不过，最近在广州等地有媒体报道指，一成首付背后藏着猫腻。
“一成首付应该实现不了，楼盘促销和开发商想出这一方法，就是把刚性需求的客户拖下水，锁定这群客户，提前处理好现金流不足的问题，避免债主找上门来。”4月22日，在广州星汇金沙楼盘所在地，面对“刚需”购房者和记者的层层追问，房产中介促销人员不小心道出了“一成首付”的“实质”。
“到底怎样才算是‘一成首付’？我们真的只要交10%的房款？”中介回答说：“首先你必须是‘刚需’，也就是次买房或者第二次买房者，而且要满足当地户籍、信贷等条件。新楼盘的一成首付是指开发商帮忙垫付余下两成首付，但你们必须在1-3个月的时间里将开发商垫付的这部分费用缴清。到底是1个月还是3个月，这就要看如何进一步跟开发商谈判才行。”
想买房的人肯定算不过开发商，但条件看上去又很诱人，到底有什么风险呢？
中介爆料说，一成首付只是玩了个噱头，如果你不能按时将开发商垫付的这部分费用缴清，商品房买卖还是无效。别看一成首付诱人，其实就是个隐藏着大陷阱的大馅饼。
中介给记者算了一笔账：垫首付的时间周期为1-3个月，目标指向仅仅针对“刚需”购房者，这一群体完全能够在1个月左右的时间将银行房贷办下来，这就很好地“锁定”了客户。对于开发商而言，1-3个月恰好是银行信贷资金回笼的“时间段”，这就确保了开放商不会被银行逼债而被迫降价销售。即便出现购房者因各种原因无法办下房贷的情况，房开商还能根据合同条款，适当地收取相关费用。
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