[摘要] 3月以来楼市成交持续上涨，土地市场也渐起回暖势头，购房者渐对房价上涨预期看好，而中央近期频频表态调控楼市的决心仍然十分坚定。在此背景下，北京“准高价”地块——万柳地块自入市便引起广泛关注，7月10日中赫置地摘得该地块，总价26.3亿、突破4万元/平方米的楼面价再次引起业内哗然。
业内称万柳高价地不具指标意义 避免过分解读
3月以来楼市成交持续上涨，土地市场也渐起回暖势头，购房者渐对房价上涨预期看好，而中央近期频频表态调控楼市的决心仍然十分坚定。在此背景下，北京“准高价”地块——万柳地块自入市便引起广泛关注，7月10日中赫置地摘得该地块，总价26.3亿、突破4万元/平方米的楼面价再次引起业内哗然。
对此，业内人士表示，土地市场的高溢价还为个别现象，市场对土地的过度解读可能会影响购房者恐慌入市。虽然房价已经止跌，但是大涨的可能性依然很小，购房者还是应该理性考虑购房决策。
高价地块入市各方力量暗潮涌动
根据北京市土地储备中心出让公告，万柳地块位于成熟高档社区集中的海淀区万柳区域，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣化寺路，北至巴沟村北路，总占地38869.64平方米，建筑面积为77739平方米，用地性质为二类居住用地。
由于地块位置优越，属稀缺资源，该地块引来多家房企大鳄关注。
从出让公告看，万柳地块出让起始价18.66亿元，据此计算，楼面底价达到24003元/平方米。在北京宅地市场上，成交单价超过这一价格的宅地仅有3宗，包括2010年的中国兵装蓟门桥地块、远洋大望京地块，以及今年4月成交的东直门香河园地块。
事实上，万柳地块备受关注不仅仅因为其位置优越，还缘于其成交在各级政府正在为调控房价而频频推出打压政策的关键时期。
7月6日~8日国务院总理温家宝在江苏调研时强调：“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。”这已是温总理今年第5次强调推进房地产市场调控。
在竞拍当天，《人民日报》刊发题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章，告诫央企勿参与北京万柳地王争夺。文章称，在调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕不合时宜，因为这不但会对市场起到不良的示范效应，而且可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。
新华社发表题为《房企不能闭着眼睛造地王》的评论称：“地价过高，一方面可能会导致恐慌性购房，引起房价非正常上涨；另一方面，也可能会激起更严厉的调控乃至对地王的直接干预，最终一些开发商将被地王撑死。”
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保利退出竞拍 中赫置地26.3亿摘得地块
据悉，共十家房企参与竞拍该地块，分别为：方兴地产、中赫置地、中建九龙仓联合体、中冶地产、龙湖地产、懋源地产、融创地产、万科、招商地产、华侨城。
值得一提的是，融创中国董事长孙宏斌于曾于6月22日表示“融创已经和保利地产组成联合体，竞标北京‘准地王’万柳地块。”而在竞拍7月10日当天，保利地产北京公司在其官方微博上发布公告，称因调控原因，退出该地块竞拍。
地块竞拍过程十分紧张。在与融创、懋源、龙湖激烈争夺下，经过46轮竞价以及300多轮回购房面积比拼，中赫置地以26.3亿元外加建16400平方米回购房面积的代价，最终赢得万柳地块。
融创中国董事长孙宏斌竞拍后在其微博上表示：“我们很喜欢这块地，但我们从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿，我们有我们的上限，我们有我们的纪律，必须遵守。市场有很大的不确定性，每个人必自己做判断，自己承担风险。”
而摘得地块的中赫置地一向以低调著称。据中赫集团官方资料显示，中赫集团2005年在北京成立，是一家投资于房地产、矿业等领域的集团公司，专注于高端地产的开发。中赫置地旗下的项目中，以位于北京的豪宅“钓鱼台七号院”最为出名，该项目位于北京市海淀玉渊潭公园北岸，紧邻钓鱼台国宾馆。该楼盘其中一个单元挂出了每平方米30万元的价格，引起舆论惊呼，北京市住建委要求开发商暂停销售，并随之展开调查。
高价地项目销售难19个项目销售总额不及土地出让金
虽然房企拿地竞争激烈，但业内表示，高价地项目销售并不乐观。
据央视报道，2010年中海拿下丰台一高价地块，折合楼面价为每平米17153元。根据北京市住房和城乡建设委员会网站信息显示，中海地产拿下的丰台地块2011年6月开盘时推出的四百多套房源，至今只销售了53套，而2012年中海九号公馆二期开盘后，至今仍是零成交。
此外，据《证券日报》报道，中信地产于2010年3月以52.4亿元拿下的大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，折合楼面价13396元/平方米，而这个最终被命名为中信新城的项目截至目前的销售额只有16.67亿元，平均售价24000元/平方米，土地成本高达55.80%。
北京中原市场研究部统计数据显示：截止日前，从2009年5月开始出现了溢价率超过100%的住宅类属性地块，合计有30块，其中剔除个别已经退地及还在建未销售的地块，合计入市地块为19块。而这19个项目累计到目前的销售额仅为446.46亿元，尚不及这些项目468.76亿元的土地总出让金。
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业内：避免过分解读地王引发市场恐慌
据中指研究院《2012年1-6月中国300城市土地市场交易情报》显示，北京土地市场成交量继续低位，4月、5月连续两个月无住宅用地推出。今年上半年北京共成交住宅用地8宗，其中仅3宗溢价成交，评价溢价率为10%。
北京中原统计数据也显示，今年北京土地市场成交惨淡。上半年共出让72宗地，仅8宗住宅地块。其中除个别位置较好外，都为远郊区地块，总出让金仅为144.88亿元，同比减少了55.9%，创造了近5年来的值。
而万柳地块的高价成交给平淡的北京土地市场带来不小震动，也引发周边房价蝴蝶效应。据央视《经济半》报道，万柳地王出炉前，周边13个楼盘已经开始涨价，平均涨幅在3000元/平米以上。
据报道，距离万柳地王最近的小区万城华府，目前该楼盘最贵的房子的单价已经涨到了12万元，比该区域市场均价足足高出3万元。
对此，业内人士认为，目前来看，万柳地块的出让并不具有指标性意义。土地市场的高溢价还为个别现象，而且大部分都是一些非住宅类的小地块，市场对土地的过度解读可能会影响购房者恐慌入市。而实际虽然房价已经止跌，但是大涨的可能性依然很小，购房者还是应该理性考虑购房决策。
此外，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在央视接受采访时表示，“上半年开发商拿地热情不高，下半年可能会略有回升，主要的原因还是五六月份大家认为市场回暖了。今年上半年到五月份，商品房的销售只有2.88亿平米，销售金额大概只有1.7-1.8万亿，所以目前并不能得出一个确切的结论说房价又要涨了，土地又值得大拿特拿了。”
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