[摘要] 时光飞逝，一眨眼珠海实施双限政策已经一周年了。回顾这一年的时间，土地市场可谓是几经波折，2011年的“地王唱戏无人来和”，到2012年5月份的“地王绝地杀来”，再到2012年6月份的“地王爆冷夭折”，直至2012年10月份的“冰河解冻遍地开花”。经历了差不多一年的时间，珠海的土地市场才终于“春回大地”。
编者按 时光飞逝，一眨眼珠海实施双限政策已经一周年了。回顾这一年的时间，土地市场可谓是几经波折，2011年的“地王唱戏无人来和”，到2012年5月份的“地王绝地杀来”，再到2012年6月份的“地王爆冷夭折”，直至2012年10月份的“冰河解冻遍地开花”，狂揽约25亿，环比上涨825.7%！经历了差不多一年的时间，珠海的土地市场才终于“春回大地”。
房天下讯 据房天下数据监控中心统计，自从2011年11月1日珠海实施双限政策以来至今2012年10月31日珠海土地市场共新增供应土地59宗，共596.9395769万平方米；成交土地53宗，共602.2360701万平方米，成交总金额为80.735913726亿元。
相对比之下在珠海实施双限的楼市调控政策之后，珠海土地市场与去年同期相比新增供应宗数减少38宗，新增供应土地总面积下降20.28%；成交土地宗数减少33宗，成交土地总面积下降11.88%，成交总金额29.03%。
其中，2011年11月推地3宗成交6宗，2011年12月推地5宗成交3宗，2012年1月推地11宗成交6宗（含1宗转让地块）、2012年2月推地1宗成交11宗（含2宗转让地块）、2012年3月推地1宗0宗成交、2012年4月4推地0成交、2012年5月7推地4成交（含2宗转让地块）、2012年6月7推地4成交、2012年7月推地3宗成交5宗、2012年8月3推地0成交（2宗流拍1宗延迟拍卖），2012年9月推地10宗成交5宗、2012年10月推地4宗成交9宗。
纵观自从珠海实施双限政策以来，用“冰河世纪”来形容珠海的土地市场再合适不过了。不仅商住用地在9月份前一直都处于“冰封”状态之外，其他用地也都是底价成交。特别是2012年3月、4月和8月的0成交，无疑是给土地市场致命的一击。
但是伴随着楼市转好，土地市场逐渐回暖的大好趋势下，9月珠海土地市场终于迎来了第1宗商住用地的成交，而10月更是“遍地开花”商住用地成交的喜讯不断。也恰恰证实了珠海楼市自从双限政策实施之后回暖的现状。依照此趋势的发展下，预计今年年底和明年的土地市场将会恢复以往的火爆程度。
一、双限一周年珠海土地供应情况分析
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场新增供应59宗土地，总面积为596.9395769万平方米。与去年同一时期相比，新增供应总数减少38宗，新增供应土地总面积减少151.821002万平方米。新增土地供应同比下降39.18%，新增土地总面积同比下降了20.28%。西区依然是供地热门区域，工业用地成为主要的推地类型。
双限政策实施之前的珠海土地供应结构
相比之下2010年11月1日至2011年10月31日珠海土地市场新增供应97宗土地，其中主城区共推出37宗土地，西区共推出51宗土地，横琴共推出9宗土地。
包括工业用地45宗，酒店用地4宗，商业、住宅用地12宗，商业、办公、酒店用地5宗，物流用地7宗，住宅用地4宗，仓储用地3宗，商业性办公2宗，商业性办公、会展用地2宗，物流用地2宗，办公及职工住宅用地1宗，办公用地1宗，办公、宿舍用地1宗，港口及配套设施用地1宗，居住用地1宗，旅游用地3宗，旅游、公建用地1宗，农贸市场、广场用地1宗，商业、农贸市场用地1宗，铁路、仓储用地1宗。总面积为748.7605789万平方米。
双限政策实施之后的珠海土地供应结构
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场新增供应59宗土地，其中主城区共推出15宗地，西区共推出38宗地，横琴共推出6宗地。
包括工业用地32宗，住宅用地2宗，商业、住宅用地8宗，物流用地3宗，加油站用地1宗，加油、加气站用地1宗，高新技术产业用地1宗，社会停车场、电信设施用地1宗，住宅、科研用地1宗，商业用地1宗，商业性办公用地1宗，商业服务业设施用地2宗，商业服务业用地1宗，铁路用地1宗，文化创意产业用地1宗，通用设备制造产业用地1宗，口岸用地1宗。总供地面积为596.9395769万平方米
工业用地以大比例的优势成为珠海主要推地类型。
双限一周年土地供应结构分析
从供地类型来看，虽然工业用地还是占有大部分的比例，但是商业、住宅用地和住宅用地以及办公用地也占了不小的比例，而在双限政策实施之后，商业用地，商业、住宅用地，住宅用地明显大幅度减少。一方面开发商们谨慎拿地，迟迟不出手；另一方面政府谨慎推地，尽量保持交易成功率避免流拍。
小编分析：在珠海刚刚实施了双限政策之后，珠海的楼市切切实实的受到了不小的打击，以致于土地市场一度冰冷。而政府在实施双限调控政策之后，也没有预料到这会对土地市场的影响是如此之大。在政府准备推地的时候同样也非常的犹豫不决，开发商在双限政策实施初期手中资金严重不足，推商业或者住宅用地的效果是可以预测到的，所以大量的推工业用地。
而在楼市红5月、妥6月珠海楼市连续回暖下，政府带有尝试性的推了一宗地王。没想到，开发商们手中的资金刚刚回笼，都不愿冒险拿地。无奈，地王只能成为试验的牺牲品。
但是在8月过后，经过连续几个月的平稳回暖的同时伴随着“金九银十”楼市的大量造势，珠海楼市未来回暖预期已经可以见到。政府又试探性推出了1宗商住用地，没想到这次成功拍出！而且还是溢价拍出！开发商们经过了10个月的调整，手中资金已经可以运转，敢于拿地了。见此大好形势的来临，政府所幸一次性连续推出商住用地，果然迎来了巨大的收获，在10月进行拍卖的几宗商住用地全部成交，土地市场霎时打破了冰冻状态。
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二、双限一周年珠海土地市场成交情况分析
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场共成交53宗土地，总成交面积为602.2361万平方米，总成交金额为80.735913726亿元。与去年同一时期相比，成交宗数减少了33宗，总成交面积减少了81.11036035万平方米，总成交金额减少了33.025775114亿元。
成交宗数同比下降38.37%，总成交面积同比下降11.87%，总成交金额同比下降29.03%。
双限政策实施之前的珠海土地成交结构
相比之下2010年11月1日至2011年10月31日珠海土地市场共成交86宗土地，总成交面积为683.4646035万平方米，总成交金额为113.76168884亿元。
珠海主城区成交31宗土地包含11宗工业用地，3宗酒店用地，7宗物流用地，2宗商业性办公用地，1宗办公用地，1宗办公、宿舍用地，2宗商业住宅用地，2宗商业性办公、会展用地，1宗农贸市场、广场用地，1宗港口及配套用地。
其中前山成交了6宗，唐家成交了7宗，万山区成交了2宗，高新区成交了8宗，保税区成交了3宗，新香洲和珠澳跨境工业区各成交1宗。
珠海西区成交43宗土地包含29宗工业用地，1宗仓储物流用地，1宗商业、农贸市场用地，1宗旅游、公建用地，1宗仓储用地，8宗商业、住宅用地，2宗旅游用地。
其中高栏港成交了13宗，斗门成交了9宗，金湾成交了9宗，富山工业区成交了8宗，平沙成交了2宗。
珠海横琴成交了9宗土地包含5宗商业、办公、酒店用地，1宗居住用地，1宗酒店用地，1宗工业用地，1宗旅游用地。
双限政策实施之后的珠海土地成交结构
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场共成交53宗土地，总成交面积为602.2361万平方米，总成交金额为80.735913726亿元。
珠海主城区成交16宗土地包含5宗物流用地，2宗住宅用地，7宗工业用地，2宗商业、住宅用地。
其中唐家成交了9宗，前山成交了5宗，洪湾片区和南屏科技园各成交1宗。
珠海西区成交31宗土地包含21宗工业用地，1宗铁路、仓储用地，1宗铁路用地，1宗住宅、科研用地，1宗商业设施用地，4宗商业、住宅用地，1宗商业服务业用地，1宗通用设备制造产业用地。
其中高栏港成交了20宗，斗门成交了5宗，金湾成交了4宗，平沙和富山工业区各成交了1宗。
珠海横琴成交了6宗土地包含1宗高新技术产业用地，1宗社会停车场、电信设施用地，1宗商业服务业设施用地，1宗文化创业产业用地，1宗商业性办公用地，1宗口岸用地。
双限一周年土地成交结构分析
从成交区域来看，西区无疑一直都是土地成交的热点区域。其中工业用地仍是土地成交主流类别。相比之下，双限政策实施后，珠海的土地成交量明显较往年下降，其中下降最严重的莫过于是主城区的土地。
小编分析：由于近些年来，珠海发展西区的决心异常坚定，所以西区的土地交易都算可观。珠海目前的城市发展的重心正逐渐从市区转移到西区和横琴两个区域上。虽然双限政策对楼市打压不少，但是也直接影响了土地市场的成交。但是西区土地成交类型大部分都是工业用地，而且多数都是低价成交，对土地市场的缓解远远不够。
最主要的商业地和住宅地等几大土地收入来源折损，导致土地市场在上半年收入少的可怜。而在楼市平稳回暖后，9月、10月连续两个月下来，土地市场所迎来的全线回暖无疑大大提高了今年珠海土地收入的总额。
纵观成交成交的区域，不得不说，横琴的崛起是双限所不能阻挡的。双限政策实施之后横琴共成交了6宗土地占了不小的比例，同比去年只少了3宗土地的成交。由此可看，横琴未来的发展潜力是非常巨大的，也是非常明显的。
预计今年年底和明年，西区的土地成交依然会成为主流，市区成交量会伴随回暖趋势会稍有缓解，横琴可能将会在接下来的一段时间的土地市场里大放光彩，未来横琴的土地价值潜力不可估量。
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三、双限一周年珠海土地市场同比涨幅分析
同比涨幅比较
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场新增供应59宗土地，总面积为596.9395769万平方米；2010年11月1日至2011年10月31日珠海土地市场新增供应97宗土地，总面积为748.7605789万平方米；新增土地供应同比下降39.18%，新增土地总面积同比下降了20.28%。
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场共成交53宗土地，总成交面积为602.2361万平方米；2010年11月1日至2011年10月31日珠海土地市场共成交86宗土地，总成交面积为683.464603万平方米；成交宗数同比下降38.37%，总成交面积同比下降11.87%。
2011年11月1日至2012年10月31日珠海土地市场总成交金额为80.735913726亿元；2010年11月1日至2011年10月31日珠海土地市场总成交金额为113.76168884亿元；总成交金额同比下降29.03%。
双限一周年珠海土地供应情况一览
2011年11月3宗土地供应。总面积为124185.2㎡。
2011年12月5宗土地供应。总面积为2238238.94㎡。
2012年1月11宗土地供应。总面积为466700.38㎡。
2012年2月1宗土地供应。总面积为200023.8㎡。
2012年3月1宗土地供应。总面积为29125.49㎡ 。
2012年4月4宗土地供应。总面积为391864.77㎡。
2012年5月7宗土地供应。总面积为445808.78㎡。
2012年6月7宗土地供应。总面积为372119.525㎡。
2012年7月3宗土地供应。总面积为111332.032㎡。
2012年8月3宗土地供应。总面积为100648.89㎡。
2012年9月10宗土地供应。总面积为1239035.61㎡。
2012年10月4宗土地供应。总面积为250312.35㎡。
双限一周年珠海土地成交情况一览
2011年11月6宗土地成交。总面积564977.864平方米；主城区4宗，2宗位于唐家，2宗位于前山（2宗物流用地，1宗住宅用地，1宗工业用地），西区2宗，1宗位于富山工业区，1宗位于高栏港（2宗工业用地）。成交总金额29485.8543万元。
2011年12月3宗土地成交。总面积419863.3平方米；西区2宗，都位于高栏港（1宗铁路用地、1宗仓储用地，1宗工业用地），横琴1宗（社会停车场、电信设施用地）。成交总金额60641.4329万元。
2012年1月6宗土地成交。总面积702777.7平方米；主城区1宗，位于前山（物流用地），西区4宗，1宗位于斗门，1宗位于平沙，1宗位于高栏港，1宗位于金湾（1宗商业设施用地，1宗住宅、科研用地，2宗工业用地），横琴1宗（高新技术产业用地）。成交总金额69838.5677万元。
2012年2月11土地成交。总面积宗2036104.88平方米；主城区3宗位于宗，2宗位于唐家，1宗位于前山（2宗工业用地，1宗物流用地）；西区6宗，5宗位于高栏港，1宗位于金湾（都为工业用地）；横琴2宗（1宗商业服务业设施用地，1宗文化创业产业用地）。成交总金额148472.8424万元。
2012年3月0宗土地成交。
2012年4月0宗土地成交。
2012年5月4宗土地成交。总面积346655.26平方米；主城区3宗，都位于唐家（2宗工业用地，1宗住宅用地）；西区1宗，位于高栏港（工业用地）。成交总金额26425.6162万元。
2012年6月4宗土地成交。总面积145223.831平方米；主城区1宗，位于唐家（工业用地）；西区2宗，都位于高栏港（都为工业用地）；横琴1宗（商业性办公用地）。成交总金额92885.2998万元。
2012年7月5宗土地成交。总面积463409.625平方米；主城区1宗，位于洪湾片区（物流用地）；西区3宗，1宗位于金湾，1宗位于高栏港，1宗位于斗门（3宗工业用地）；横琴1宗（口岸用地）。成交总金额100212.9313万元。
2012年8月0宗土地成交。
2012年9月5宗土地成交。总面积273312.59平方米；西区5宗，3宗位于斗门，2宗位于高栏港（1宗住宅、商业用地，1宗商业服务业用地，2宗工业用地，1宗通用设备制造产业用地）。成交总金额27133.6857万元。
2012年10月9宗土地成交。总面积1070035.61平方米；主城区3宗，宗位于1南屏科技园，1宗位于前山，1宗位于唐家（1宗工业用地，2宗商业、住宅用地）；西区6宗，5宗位于高栏港，1宗位于金湾（3宗商业、住宅用地，3宗工业用地，1宗铁路用地）。成交总金额252262.907万元。
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四、小结
珠海的双限楼市调控政策在不知不觉中，已经实施了一年了。在来到了1周岁生日之际，我们回顾这一年的珠海土地市场，仿佛是得了一场“绝症”一样。主城区推地疲软、工业地成主打、底价成交、流拍再现等等一系列“病症反应”接连不断。但所幸，这一场“绝症”终于被慢慢治愈，珠海的土地市场将会重新回到健康的轨道上。
在珠海土地市场“生病”的这段时间，政府也是想了各种办法，希望能够让土地市场重新回到正轨。经过了红5月楼市旺季开发商们以价换量取得初步成功，楼市开始慢慢恢复。经历了“妥”6月，“稳”7月，“刚”8月，“平”9月，“金”10月连续的回暖，土地市场终于赶上了大潮。
先是2012年9月份珠海今年的宗商住用地的成功拍出，再是10月份商住用地遍地开花的局面，不仅凸显了这次政府的“放手一搏”所带来的成功，也加大了未来楼市发展的潜力。同时也证实了开发商们资金已经大部分回笼，珠海楼市全线回暖的实质。
小编预计：从10月份，珠海土地市场新增供应的土地类别来看，大多都是工业用地。目前珠海今年已经有6宗商住用地的成交，土地市场全线回暖已经成为事实。
在接下来珠海楼市依然以健康发展为前提，“降价促销”、“现金为王”、“抢占刚需”等等为主要营销方向的话，珠海楼市必然会进一步的大范围回暖。如今“彻夜排队等开盘”和“日光盘”现象已经重现，不得不提醒着我们楼市回暖已经加快了脚步。
未来，今年年底和明年珠海土地市场将会恢复到“健康”状态。在经历了“一场大病”之后的土地市场需要一段时间“康复”。在“康复”之后相信，珠海的土地市场将会迎来新的“春天”。
五，11月珠海土地拍卖预告
2012年11月6日
挂牌序号12018-2地块（珠海市三灶区青湾机场北路西侧（工业用地）74335平方米）》》》
2012年11月13日
珠国土储2012－12号（科技创新海岸南围、京珠高速辅道东侧（商业用地）、12287.49平方米）》》》
2012年11月29日
宗地编号GL-2012-0018号（珠海高栏港经济区石油化工区石化六路东南侧（工业用地）、158720.5平方米）》》》
2012年11月29日
珠国土香工2012－005号（珠海大道北侧，南屏科技工业园西侧D5（工业用地）、4969.36平方米）》》》
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