[摘要] 房价拐点可以说比较明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。而珠海银行开始出现首套房贷利率打折优惠，或将进一步促进刚需出手购房，珠海楼市能否迎来金三？
广东商品房待售面积创历史新高
广东省统计局发布的统计数据显示，今年1至2月，广东待售商品房面积同比大幅增长49.5％。而同期，广东商品房销售面积为621.95万平方米，同比下降22.6％。
在素有“楼市风向标”之称的深圳，今年1至2月，新建商品住房成交29.15万平方米，同比降幅超过40％。而2月末深圳新建商品住房可售面积却高达246.85万平方米。
一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。与存量大增同行的，还有资金趋紧和调控政策的不动摇。
16日举行的国务院常务会议，明确了“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年政府工作的七大重点任务之一。而统计显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。
这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。
世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在三重压力之下，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的盈利模式已经难以为继，地产商转型已经迫在眉睫。
万科总裁郁亮也表示：“囤地捂盘的模式已经过时了，不管过去从事什么类型的发展商，包括高端类型，都在强调快速周转。”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段”。
房价远未回归合理水平还需要降
房价究竟跌到多少才能是合理区间？合理的房价，应该与居民的收入相适应，房价、投入和合理的利润相匹配。
日前，太平戴维斯发布了针对多个城市的平均房价及当地中等收入水平的家庭进行的调查，结果显示，上海中等价位住宅总价与中等家庭年收入之比约为30，这也意味着在上海，一个中等收入家庭买一套100平米的两居室需要奋斗30年，为当前内地；广州与北京次之，约为28；成都约为20。
以房价收入比分析，国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，一般的住房支出（包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支）应小于家庭总支出的33%。如果按此判断，部分一线城市房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位，整体均价大约每平方米1.2万元。
对于房价与成本和合理的利润相匹配这一要求，虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。
所谓一年之计在于春。对于房地产市场而言，3月份的重要性不言而喻，两会定调房地产调控政策的走向，与此同时，成交开始回暖，二手房价试探性攀升。尽管房地产调控继续从严、房价拐点刚刚形成，未来房价继续走低的预期明显，各研究机构普遍预测今年房价降幅在5%以上，但难得的房贷利率优惠还是加速了“刚需们”出手的速度。
中原地产认为，房价拐点可以说比较明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。2012年的楼市将肯定以刚需盘为主。
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